Ah, a compra do imóvel! Um sonho de todo brasileiro e também uma das questões mais polêmicas quando o assunto é finanças pessoais. Afinal, o que vale mais a pena? Comprar à vista? Financiar? Alugar?
As opiniões dos especialistas são as mais divergentes possíveis. Alguns defendem que é mais vantajoso comprar o imóvel. Outros contra-atacam afirmando que o que vale mais a pena é alugar. Infelizmente, qualquer pessoa que se julga especialista e defende um ponto de vista de forma radical está cometendo um grave erro.
Não existe uma opção que seja mais vantajosa ou melhor que outra quando o assunto é a compra ou o aluguel do imóvel. O que existe são algumas variáveis que devem ser muito bem analisadas, pois cada caso é um caso. O que é mais vantajoso pra você pode não ser para seu vizinho. Questões como o prazo do financiamento, o valor do aluguel, a capacidade de poupança de cada indivíduo e a renda familiar são apenas alguns desses fatores.
Além de todas essas variáveis, que são mensuráveis e facilmente colocadas na ponta do lápis, existem outras muito mais complexas, que são as questões emocionais. O conforto e segurança de morar na casa própria podem ser extremamente importantes para uma família. Só o fato de saber que ao final do mês não precisarão pagar o aluguel ou a parcela do financiamento, pode trazer alívio e qualidade de vida.
Por esses e outros motivos, não defenderemos, em hipótese alguma, um ponto de vista de forma radical ou extremamente limitada. Apresentaremos alguns cálculos para ajudar você a pensar de forma inteligente, analisando sua situação específica para poder decidir o que é melhor ou mais vantajoso para seu perfil.
Para isso, criamos uma planilha de suporte, onde você poderá simular diversas possibilidades para saber o que se enquadra melhor em suas particularidades. Basta fazer o download da planilha no link abaixo:
Alguns pontos pacíficos
Embora a questão seja bastante polêmica e a defesa de alguma hipótese de maneira radical seja muito perigosa, existem alguns pontos pacíficos em relação a essa importante decisão. Veja quais são:
Se você se enquadra na população de baixa renda e não consegue poupar nada durante o mês, ou seja, seu salário é todo consumido com aluguel, contas e despesas, então, vale a pena comparar o valor do atual aluguel com o valor da parcela do financiamento. Se o valor do financiamento for menor que o valor pago pelo aluguel atualmente, é muito provável que o financiamento seja a melhor opção para seu perfil. Hoje em dia, o governo oferece subsídios para essa faixa da população, como é o caso, por exemplo, do programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009.
Se você já possuir o valor para compra do imóvel à vista, mas optar pelo aluguel, então, é muito importante que se deixe esse dinheiro acumulado aplicado conservadoramente. Esse dinheiro não pode ser arriscado, pois você depende dele para, talvez, conseguir um patrimônio maior no futuro. Opções como poupança, fundos de renda fixa e títulos do tesouro direto, devem ser suas escolhas.
Cuidado com a escolha do imóvel. Não se empolgue por um imóvel só porque o valor da parcela cabe no bolso. Não faz sentido financiar um imóvel em vinte anos se você pretende ocupá-lo por apenas dez. Sua família pode crescer e talvez seja necessário trocar de moradia. Nesse caso, o financiamento pode ser um grande transtorno. Fique atento!
Quanto maior a parcela da entrada no financiamento, menor serão os juros cobrados e talvez seja possível, até mesmo, financiar o saldo devedor em menos tempo. Se ainda não possui um valor razoável para a parcela de entrada, pense em trabalhar mais ou poupar um pouco mais antes de partir para o financiamento.
Comprar um imóvel à vista faz mais sentido se você consegue poupar. É importante continuar fazendo poupança para que você possa ter mais patrimônio no futuro, além do imóvel.
O valor do aluguel em relação ao valor da parcela do financiamento ou em relação à rentabilidade de uma aplicação financeira faz muita diferença no longo prazo. Se optar pelo aluguel é muito importante não exagerar no padrão de vida, caso queira conquistar um capital maior no futuro. Procure um aluguel que seja menor em termos percentuais do que a parcela do financiamento ou do que a rentabilidade mensal de uma aplicação financeira.
Exemplos práticos com auxílio da planilha
Para esclarecer possíveis dúvidas e mostrar alguns exemplos práticos reais, separamos algumas situações que podem lhe auxiliar nessa importante tomada de decisão.
Vamos supor que uma pessoa possui R$150.000 disponíveis para a compra do imóvel, e que, além disso, possui um poder de poupança de R$400 por mês e esteja em dúvida se deve comprar ou alugar um imóvel. Vamos assumir um período de 240 meses (20 anos), uma aplicação financeira que renda 0,60% líquidos ao mês e um valor mensal de aluguel de R$900.
Se ela optar pela compra do imóvel, gastará os R$150.000 disponíveis e ficará sem um tostão, mas a partir daí aplicará R$400 todo mês.
Ao final de 20 anos ela terá R$213.504,94 em aplicações financeiras mais o imóvel no valor de R$150.000, totalizando R$363.504,94 de patrimônio total.
Se tivesse optado pelo aluguel, teria ao final de 20 anos o equivalente a R$359.745,18, ou seja, um pouco menos que o patrimônio total acumulado no caso da compra do imóvel.
Para brincar com os números e ver como o valor do aluguel é extremamente importante para a conquista da independência financeira, vamos supor dois novos valores para o aluguel, o primeiro de R$750, assumindo que a pessoa aceitou diminuir seu padrão de vida, e o segundo de R$1.050, caso a pessoa tivesse optado por aumentar seu padrão de vida.
No primeiro caso (R$750 de aluguel), após 20 anos ela teria o equivalente a R$439.809,53, ou seja, quase 21% a mais em termos de patrimônio. Já no segundo caso (R$1.050 de aluguel), teria o equivalente a R$279.680,83, cerca de 23% a menos em termos de patrimônio. Ambos os casos foram comparados com o primeiro, onde o valor do aluguel era de R$900.
Se a mesma pessoa tivesse optado por um financiamento de 20 anos, dando 30% do valor do imóvel como entrada e parcelado o saldo devedor a juros de 1% ao mês pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), teria pagado aproximadamente o total de R$244.461,00 pelo imóvel e teria um patrimônio de R$150.000,00 ao final de 20 anos. Nesse exemplo foi suposto que a pessoa possuía apenas os 30% da entrada disponível e que não possuía capacidade de poupança. Fica claro como a capacidade de poupança faz muita diferença no longo prazo, por menor que ela seja.
Em todos os exemplos não foi considerado o valor da inflação nem o possível valor da valorização ou desvalorização do imóvel, afinal, esse ponto é bastante discutível. Se desejar incluir o valor estimado da inflação ao mês para o período, basta incluí-lo na planilha.
Podemos claramente notar que, quando o valor do aluguel representa o mesmo percentual do valor total disponível em relação ao percentual da rentabilidade da aplicação (0,60%), a opção pela compra do imóvel é levemente mais vantajosa.
Quando o valor percentual do aluguel é menor que o valor percentual da rentabilidade da aplicação (R$750 de aluguel representam 0,50% do total disponível), a opção pelo aluguel se torna mais vantajosa.
Já quando o valor percentual do aluguel é maior que o valor percentual da rentabilidade da aplicação (R$1.050 de aluguel representam 0,70% do total disponível), a opção pelo aluguel se torna desvantajosa.
Como já dissemos, o valor do aluguel pode ser determinante para a conquista de maior patrimônio no futuro, e ele depende do padrão de vida que se está disposto a obter em troca de um maior capital futuramente. É nesse ponto que muitos planos de independência financeira vão por água abaixo.
Utilize a planilha para fazer suas simulações e não deixe de comentar no espaço abaixo suas experiências, aprendizados e mancadas envolvendo imóveis. Compartilhe sua vivência conosco e com os outros usuários.
Observação: Embora não tenham sido comentadas no artigo, a planilha possui células destinadas à inclusão de estimativas de taxas de inflação mensal para correção de aportes mensais, valor do imóvel e financiamento. Também possui células para inclusão de alíquotas de imposto de renda, caso a aplicação financeira seja passível de tributação.